Как продать 1 2 часть дома

Купля-продажа 1/2 доли частного жилого дома Есть участок 8 соток в Моск.области. На нем стоит дом (в доме 1 вход, 1 санузел, малюсенькая кухонька и 2 маленькие комнатки). Точный метраж мне неизвестен, но он сравним с 2-х комнатной малогабаритной квартирой Назначение участка — ИЖС (дом в деревне, с адресом и т.д.)

Этот дом получили в наследство родные брат и сестра. В наследство вступили, получили документы. Лицевые счета не разделены (могут ли они быть разделены без перепланировки — вот еще один вопрос, а перепланировку сделать не получится — метраж лишком мал).

Сестра предложила брату купить его долю — от отказался. Сестра предложила брату продать ему свою долю — он опять отказался. Она предложила брату в складчину сделать пристройку к дому, чтобы можно было выделить доли "в натуре" — сделать 2 входа, 2 туалета — он опять отказался.

Может ли она (имеет ли право) продать НЕВЫДЕЛЕННУЮ долю в этом доме посторонним людям?

Знаю, что в квартире — может, а в частном доме?

Думаю, что дело может сдвинуться, если она просто пригрозит брату продать свою долю чистоплотной узбекской семье из 18 человек, но, если это не прокатит, то сможет ли она реализовать свою угрозу? 11 год Отец семейства вместе с братом хотели, чтобы она отказалась от своей части наследства, которое оставила после себя умершая мать (написано завещание и обоим детям все завещано поровну), мотивируя тем, что "женщину должен муж обеспечивать жильем, поэтому женщине наследство не положено, а только положену сыну, как наследнику фамилии" Дополнен 11 год назад

Продажа дома, находящегося в долевой собственности, имеет свои особенности. Владелец может в нем беспрепятственно проживать, пользоваться благами, но как только возникает вопрос продажи имущества, оказывается, что распоряжаться им без согласования с другими собственниками нельзя. Прежде чем решиться на реализацию имущества, необходимо ознакомиться с информацией: можно ли продать долю в доме без согласия других собственников или без земли, чем продажа доли отличается от продажи части дома, как оформить сделку.

Чем отличается часть дома от доли дома

Порой владельцы дома не задумываются о законности распоряжения собственным имуществом, не знают своих прав и обязанностей, которые отличаются в зависимости от правового статуса объекта недвижимости. Однако вплотную занявшись вопросом продажи дома, хозяин узнает, что доля стоит гораздо дешевле части. В чем же разница?

Доля дома может стать его обособленной часть только при соблюдении ряда условий:

  • Часть можно отделить физически. Если в собственности находится, например, 1/15 от 45м2, выделить отдельное помещение для проживания не удастся.
  • Выделенная часть должна соответствовать санитарно-техническим нормам, предъявляемым к жилому помещению, и быть пригодной для проживания.
  • Часть должна относиться к категории недвижимого имущества, а в соответствии со ст. 130 ГК РФ — это объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению.
  • При отделении помещения не должны быть нарушены права прочих собственников.

Часто отделение происходит при обустройстве отдельного входа в дом, установлении порядка пользования имуществом. На такое помещение необходимо оформить техпаспорт, поставить объект на кадастровый учет. После можно продавать часть дома без согласования с совладельцем.

В случае продажи физическая часть дома не выделяется. Сделка отражает передачу имущества в долевом соотношении.

Можно ли продать долю в доме без земли

В собственности дольщика может быть не только здание, но и земля. Продавая недвижимость, владелец обширных земельных угодий может проявить инициативу расстаться только с той землей, на которой непосредственно расположен объект, а остальную часть — оставить за собой или продать отдельно.

В соответствии со ст. 35 ЗК РФ (п. 4), если происходит отчуждение имущества одного из участников долевой собственности, а отчуждаемое здание или строение находится на земле, вместе с этой долей новому владельцу переходит доля в собственности на землю, на которой расположен этот участок. Иными словами, продать долю дома отдельно от земли невозможно.

Чтобы оставить за собой землю, на которой расположен дом, принадлежащий сразу нескольким владельцам, необходимо оформить его как отдельный объект купли-продажи. Согласно ст. 37 ЗК РФ, объектом продажи может быть только земельный участок (без дома), но при условии его постановки на кадастровый учет.

Как разделить земельный участок

Выделение в натуре земли, на которой стоит дом — процедура длительная и затратная. Ее целесообразно проводить при большой площади земли, когда выделение участков в натуре не будет идти в разрез с интересами других владельцев, или при небольшом количестве дольщиков.

Собственнику, планирующему продажу доли имущества, необходимо:

  • Оповестить остальных участников о намерении разделить участок с домом.
  • Заказать проект разделения, произвести межевание земли. В процессе должны принимать участие все владельцы. Раздел осуществляет организация, имеющая лицензию на проведение такого рода работ. При создании проекта специалист учтет особенности рельефа, возможность обозначения точек доступа на все участки. Вновь образованный земельный надел не должен препятствовать ведению хозяйственной деятельности.
  • Составить соглашение с остальными дольщиками о разделе участка или обратиться в суд.
  • Присвоить адрес вновь образованным земельным участкам.
  • Оформить кадастровый паспорт на новые земельные участки.
  • Зарегистрировать право собственности на землю в Росреестре.
Читайте также:  Как называется палка для шторы в ванную

Выдел доли из общего участка может производиться путем составления договора или в судебном порядке.

Собственник может продать долю в доме, а выделенный и зарегистрированный участок оставить за собой.

Также стоит учесть сложившийся порядок пользования участком. Если через него осуществляется подъезд к дому, выделить землю не получится даже через суд, поскольку остальные владельцы должны иметь возможность беспрепятственно попадать на территорию и пользоваться благами.

Продать долю в доме без участка, не проведя ряда мероприятий по постановке его на кадастровый учет, нельзя.

Как продать часть дома в долевой собственности, если второй собственник не против

Положения ГК РФ не препятствуют продаже доли в доме, однако накануне реализации объекта третьему лицу собственник обязан предложить осуществить покупку иным владельцам дома. Согласно ст. 250 ГК РФ, они обладают правом преимущественной покупки. Это основное отличие продажи части дома и всего здания от одного собственника.

Продать недвижимость можно и раньше установленного срока, если все извещенные должным образом дольщики оформят письменный отказ от приобретения предложенного имущества.

Наряду с согласованием продажи с остальными собственниками необходимо начинать процесс подготовки документации.

Пошаговая инструкция продажи доли в доме

Для продажи долевой собственности необходимо:

  1. Согласовать продажу с остальными владельцами.
  2. Подготовить правоустанавливающие документы. Для реализации доли мало быть владельцем по документам, необходимо оформить свою часть в собственность. На землю потребуется оформить кадастровый паспорт. Без него недвижимость не может быть зарегистрирована в Росреестре.
  3. Взять справку о количестве прописанных в доме граждан. В реализуемой недвижимости не должно быть зарегистрированных (имеющих прописку) лиц.
  4. Составить документ об условиях продажи. В нем необходимо установить размер реализуемой доли, сумму продажи.
  5. Отправить остальным дольщиком письма с предложением купить дом по оговоренной стоимости.
  6. Получить от остальных владельцев отказы от приобретения доли или ожидать 30 дней с момента отправки уведомления о продаже. Если никто не изъявит желание приобрести долю дома, ее можно продать третьим лицам.
  7. Составить и подписать договор о продаже, на основании которого произойдет регистрация права собственности новым владельцем.

Документы

Для реализации сделки необходимо предоставить документы:

  • паспорта обеих сторон сделки;
  • оригиналы документов о регистрации права собственности (выписка из ЕГРН);
  • кадастровый паспорт на дом, землю;
  • выписку из налоговой службы об отсутствии задолженности по налогам;
  • справку о составе семьи, об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
  • согласие всех дольщиков на проведение сделки.

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме.

Нюансы

Важно, чтобы содержание договора отражало интересы обеих сторон сделки. В документе необходимо указать:

  • кто является сторонами договора;
  • предмет договора;
  • стоимость объекта и порядок расчета с покупателем;
  • характеристики доли дома: место расположения, площадь, кадастровый номер, реквизиты свидетельства о праве собственности, назначение земельного участка;
  • об отсутствии притязаний на имущество со стороны третьих лиц;
  • о дееспособности сторон договора.

На каждом экземпляре договора необходимо поставить подписи сторон с расшифровкой.

Образец договора

Можно ли и как продать долю в доме без согласия других собственников

Реализовать недвижимость, доля которой принадлежит третьему лицу — настоящая проблема, ведь заставить человека отказаться от своего имущества не под силу даже суду. Однако в законодательстве есть «лазейка», благодаря которой можно принудить владельца к получению денежной компенсации в счет недвижимости.

В п. 4 ст. 252 ГК РФ говорится о возможности выплаты средств одному из владельцев в обмен на его долю, если она незначительна, не может быть выделена в натуре, а сам собственник не имеет интереса в ее использовании. Как только будет получена компенсация, право на долю в общей собственности утрачивается.

Пошаговая инструкция к действию

Прежде чем обратиться в суд, следует определить перспективы выигрыша, основываясь на судебной практике по подобным делам, и далее следовать инструкции:

  1. Определить, может ли гражданин (владелец незначительной доли, которую он не согласен продавать) жить в доме, не нарушая права других собственников.
  2. Оценить возможность выделения имущества собственника в натуре. Если выяснится, что положенная доля позволяет выделить целую жилую комнату в имеющейся недвижимости, шансы выиграть дело малы. Такая доля не является незначительной.
  3. Произвести оценку квартиры. Можно привлечь сотрудников БТИ, эксперта, имеющего соответствующую лицензию, чтобы в суде не было вопросов по поводу корректности определения рыночной стоимости объекта.
  4. Предложить родственнику выкупить долю, которая ему не принадлежит. Срок на раздумья —1 месяц.
  5. Положить средства, которые могут быть потрачены на компенсацию стоимости незначительной доли, на депозитный счет. Это подтвердит намерение приобрести имущество у несогласного на продажу владельца по выгодной цене.
  6. В случае несогласия подготовить пакет документов для обращения в суд, оплатить госпошлину.
  7. Подать иск.
  8. Принять участие в судебном заседании.
  9. Получить решение суда.

Образец иска

В случае решения вопроса через суд составляется исковое заявление. Согласно ст. 131 ГПК РФ, оно должно содержать:

  • Наименование суда. Согласно законодательству, рассмотрением подобных дел занимается мировой судья, однако если цена иска превышает 50 тыс. руб., придется обращаться в районный суд.
  • ФИО истца, ответчика, их место проживания, контактные данные.
  • Название документа.
  • Суть иска, где описываются основные обстоятельства дела: являются ли дольщики родственниками; кому и какая часть дома принадлежит, по какому праву; по какой причине возник конфликт. Истец должен внести предложение о выплате средств в счет компенсации, поскольку доля является незначительной.
  • Прошение, где истец обращается к суду о признании доли малозначительной и выплате компенсации в установленном размере.
  • Перечень документов.
  • Дата и подпись.
Читайте также:  Инструмент для посадки чеснока своими руками

Иск выглядит так:

Документы

К иску необходимо приложить:

  • копии исков по числу заинтересованных лиц;
  • выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности, или свидетельство о госрегистрации имущества;
  • кадастровый паспорт на дом, земельный участок;
  • сведения о стоимости недвижимости;
  • квитанцию об уплате госпошлины.

В числе прочих документов прилагаются доказательства проживания ответчика в другом месте, незаинтересованность в приобретении доли, невыполнение обязательств по уплате по счетам за дом.

Сумма госпошлины

При подаче иска о выплате дольщику компенсации необходимо рассчитать его цену. Для этого предварительно проводится оценка стоимости недвижимости. Впоследствии от нее исчисляется цена доли имущества.

Госпошлину определяют по формуле, разработанной на основании п. 1.1 ст. 333.19 НК РФ. Сумма колеблется в пределах 400 – 60 тыс. руб. в зависимости от стоимости объекта и доли участника.

Формула для расчета: фиксированная сумма + n% Х (цена иска – вычет).

Расчет можно производить, руководствуясь таблицей:

Ценовая категория, руб. % от разницы между заявленной стоимостью и нижним ценовым пределом Дополнительный фиксированный платеж, руб.
1–20 000 4 (не менее 400 руб.)
20 001–100 000 3 800
100 001–200 000 2 3,200
200 001–1 000 000 1 5,200
1 000 000+ 0.5 13 200 (не более 60 000)

Чек об оплате госпошлины необходимо прикрепить к исковому заявлению.

Срок рассмотрения

Согласно п. 1 ст. 154 ГПК РФ, срок рассмотрения гражданского дела составляет в пределах 2 месяцев с момента обращения в суд. После принятия решения выдается исполнительный лист, поясняющий права и обязанности сторон в отношении объекта недвижимости. Невыполнение предписаний грозит принятием принудительных мер со стороны ФССП.

Если решить вопрос через суд не удастся, выход один — ждать, пока владелец малозначительного имущества захочет приобрести остальную часть или найти покупателя на имеющиеся доли.

При несогласии одного из дольщиков с продажей дома есть несколько вариантов решения проблемы: делить имущество в натуре; доказывать в суде, что другой дольщик не выполняет обязанности по содержанию дома в надлежащем виде, не осуществляет внесение средств за коммунальные услуги; найти покупателя на долю.

В судебном порядке можно добиться признания доли незначительной и выплатить собственнику компенсацию. При подготовке документов, договора продажи или иска в суд потребуется помощь юриста. Столкнулись с такой ситуацией и хотите выйти из нее с максимальной выгодой для себя? Обратитесь к специалисту сайта ros-nasledstvo.ru прямо сейчас, консультация предоставляется бесплатно.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Владение домом по принципу долевой собственности не является редкостью. Жилье могло достаться нескольким наследникам или оно находится в собственности супружеской пары.

И при продаже такой недвижимости часто возникают проблемы, особенно, если только один из собственников хочет продать свою собственность.

Совершать сделку по продаже половины жилого дома, его трети рекомендуется при помощи опытного юриста или риэлтора, который знает все особенности законодательства в данном вопросе.

Ведь продажа доли должна пройти так, чтобы не были нарушены права других владельцев. В противном случае покупка дома, как операция по недвижимости, может посчитаться незаконной, недействительной.

Как продать долю в доме правильно, по всем требованиям закона, а также выгодно и в короткое время? Необходимо будет набраться терпения, изучить юридические аспекты, учитывать при подписании договора законные права других дольщиков.

Особенности

Самый выгодный и простой вариант – продать часть дома родственникам, являющимся совладельцами недвижимости. Они будут заинтересованы в быстром совершении сделки, но могут согласиться только на низкую цену. Еще сложнее будет в ситуации, когда родственники откажутся от покупки. Необходимо будет продать и часть дома, и часть участка.

Продажа части дома с землей третьему лицу разрешена законодательством. Собственник, владеющий даже частью жилого здания, может не только продать, но и обменять, подарить, завещать и даже отдать в залог.

ВНИМАНИЕ! Такое право на разные операции с собственной недвижимостью ее владельцы получают согласно статье 245 Гражданского Кодекса.

Дополнительная информация о возможностях распоряжения частью недвижимости изложена в статье 250 этого же Кодекса. Долю собственности ее владелец может продать родственнику, постороннему лицу, банку. Но остальные владельцы этой долевой собственности имеют приоритетное право покупки:

  • В первую очередь о предстоящей продаже доли в частном доме ее хозяин должен уведомить других дольщиков.
  • И только после их отказа от покупки, он может предложить купить долю других людям.
  • Уведомлять других собственников нужно будет письменно, можно это сделать заказным письмом с уведомлением.
  • При оформлении продажи части дома и части земельного участка третьему лицу, нужно будет доказать отказ других дольщиков от покупки.
  • В уведомлении указывается факт продажи, цена на часть дома, другие условия.
  • На размышление остальным собственникам дается длительное время – 30 дней.
  • Если кто-то из них решает, что куплю часть жилья за предложенную стоимость, начинается оформление сделки.
  • Но возможно за месяц никто не заинтересовался возможностью увеличить свою часть жилья. В таком случае продавец имеет полное право искать других покупателей, выставлять объявление о продаже на сайтах, на специальных досках, подавать заявку о нем в риэлтерские агентства.

Третьему лицу

Обязательное условие такой продажи – оповещение других собственников о продаже своей части. Оповещение должно производиться с помощью письменного уведомления. Для удобства подготовкой процесса продажи может заниматься нотариус, если прибегнуть к его платным услугам. Он подготовит документы по недвижимости, составит уведомления для других дольщиков и разошлет их.

Читайте также:  Как из аккумуляторного шуруповерта сделать сетевой видео

Собственники дома могут месяц решать, нужна им еще доля жилья или нет. Через месяц они должны или уведомить о покупке или отказаться от нее. Не обязательно делать отказ в письменном виде, отсутствие ответа на уведомление уже будет свидетельством того, что никаких планов на покупку нет.

Если другие собственники намеренно не хотят ставить отметку об уведомлении, можно долю в доме просто подарить третьему лицу (составить дарственную).

На дарственную никаких согласий от других владельцев дома не потребуется, это выгодный и простой вариант, если только он устроит нового владельца.

Такая операция, как дарственная, не предполагает материальной выгоды для бывшего собственника, поэтому по закону он может совершать ее и без согласия других. Но для того, чтобы другие собственники не выставляли потом никаких претензий, стоит весь процесс продажи или дарения совершать под контролем хорошего юриста.

Иные варианты

Можно ли продать дом целиком, и есть ли в этом выгода? Нередко дом достается в наследство родственникам, которые уже обеспечены хорошим жильем и не нуждаются в дополнительном. В таком случае они могут договориться между собой о продаже здания целиком, одному покупателю. От такой сделки выиграют обе стороны и все собственники.

Покупатели часто ищут отдельное жилое здание, не желая делить его с другими хозяевами. Владение одним домом даже с родственниками часто приводит к конфликтам, спорам, тем более проблематично содержать его совершенно посторонним людям.

Поэтому возможность купить целое здание и владеть им единолично – предложение привлекательное.

Выиграют от такой продажи и собственники жилья. Как единое целое объект недвижимости будет стоять дороже, чем отдельные части. Общую сумму потом можно поделить с учетом величины доли каждого. Юристы смогут помочь в проведении сделки, оформлении всех документов, чтобы операция с недвижимостью прошла быстрее и без проблем.

Еще один вариант продажи доли в доме – ее выделение. Если есть физическая возможность, часть дома выделяется, обосабливается. Например, у части дома может быть отдельный вход, в таком случае можно отделить его забором, выделить на территории участка. Эта работа потребует некоторых физических и материальных затрат, но владелец от этого только выиграет.

Также нужно будет переоформить собственность в выделенную. И тогда часть жилого здания значительно вырастет в цене. Когда части дома может быть присвоен статус отдельного жилого объекта? Определения жилого помещения установлены положениями Жилищного Кодекса РФ:

  1. Оно должно быть выделено, например, с помощью того же отдельного входа, забора.
  2. В нем должны быть все условия для комфортного и безопасного проживания.
  3. Жилое помещение – это недвижимое имущество.
  4. Выделение отдельного объекта как жилого дома не может нарушать пространство других людей.

Когда у дома есть несколько отдельных входов, несколько санузлов и кухонь, собственники без особенных проблем могут выделить свои части. Это упростит в дальнейшем распоряжение каждой частью дома.

ВНИМАНИЕ! Чтобы завершить выделение доли, следует официально зарегистрировать ее как отдельное жилье, отдельный объект недвижимости.

Объект должен получить именно свой технический паспорт, стать на кадастровый учет. После таких процедур часть дома будет продаваться как дом отдельный, со всеми вытекающими особенностями процедуры, оформления, регистрации. Потом можно жилье подарить, продать по договору купли-продажи. Но в договоре должна быть указана и цена доли, и цена всего жилого здания.

Другие собственники против

Взаимоотношения владельцев частей одного дома могут быть разные, от дружественных до конфликтных. При самом худшем положении дел другие собственники могут всячески препятствовать в продаже чужой доли.

Они не хотят ее сами покупать и не хотят, чтобы она продавалась в принципе. Как аргумент против продажи выставляется отсутствие четких границ доли в доме, границ частей участка.

Это создает массу проблем собственнику и сильно отпугивает потенциальных покупателей – кто захочет начинать жизнь в новом доме с конфликтов и споров. В такой ситуации юристы сферы недвижимости советуют официально выделять свою долю как объект недвижимости. Такое право за владельцами долевой собственности закреплено статьей 252 ГК РФ.

При отсутствии согласия на выделение отдельных частей здания у других собственников, можно сделать это через суд. Не всегда получается точно ограничить пространство выделенной доли так, чтобы оно соответствовало доле юридической. Иногда нужно компенсировать часть площади деньгами тому или иному владельцу. Компенсация также может быть выплачена в принудительном порядке, через суд.

ВАЖНО! Как бы не было сложно, продать долю всегда можно даже без согласия других собственников.

Только иногда это будет связано с решением многих дополнительных вопросов, потребует немало времени и некоторые средства.

Рекомендуется при конфликтных отношениях с другими собственниками сразу выделять свою часть, чтобы потом сразу можно было продать, завещать, обменять свое имущество. Собственник уже сам решает, кому он будет передавать права собственности и по какому документу.

Как продавать долю в доме – без выделения, с выделением – решать нужно в зависимости от обстоятельств. По цене наиболее выгодно продавать все части здания вместе, поделив потом прибыль между всеми собственниками. Также за хорошую сумму продастся и выделенная часть.

Но если другие собственники заинтересованы в расширении своей доли, выгодно можно продать дополнительную часть и им, по хорошей стоимости.

Оставьте первый комментарий

Оставить комментарий

Ваш электронный адрес не будет опубликован.


*